温州首富的变迁中，可以看到时代变迁下的财富创造

   世道变了。

   调控高压之下的一二线城市，房价仍然潜滋暗长；核心区域的楼盘，开盘仍频频日光；一众龙头开发商，财报仍然亮眼……但资本市场的偏好已时过境迁。

   眼下的地产股，一个仍然赚钱的行业正行走于资本市场的黄昏。6月份以来，恒大、万科、碧桂园等地产公司股价持续下跌，投资者对未来的悲观预期在股价上展现得淋漓尽致。

   但在全国地产公司中，有一家存在感并不强的企业，其股价仍然坚挺，市值仍令人感叹——新湖中宝，一家从温州走出的房企，如今是资本市场上，并不多见的另类。

   异类

   这是一家有故事的企业。

   2021年6月18日，新湖中宝股价为3.03元，市值260.6亿，其2020年销售额200亿元。

   没有对比就没有伤害。以克而瑞中国房企销售榜单中企业为例，绿城中国，2020年销售额为2892亿元，市值209亿港元；阳光城，2020年销售额为1918亿元，市值为210亿元；华发股份，2020年销售额为1120亿元，市值为141亿元。撇开这些千亿级房企，如果在200亿销售同量级中对比，其差异也显而易见。荣安地产，2020年销售额220亿元，市值85亿元；华远地产，2020年销售额为214亿元，市值46亿元……

   市值意味着资本市场对公司的认可，在资本密集型的行业，市值的重要性不言而喻。无论是信贷中的资金成本，还是股份质押就可换取真金白银，不菲的市值客观体现着公司在资本市场的形象。那么，问题来了，前述如此巨大的反差之下，新湖中宝如何让资本市场对其高看一眼？

   这是一家炒作概念众多的公司，在每一轮有关金融科技的资本市场炒作中，新湖中宝总能沾边。

   2014至2015年的互联网概念炒作中，新湖中宝因金融科技而涨幅达4倍；2019年10月市场的区块链炒作中，新湖中宝连续拉出5个涨停；2020年6月的金融股上涨中，新湖中宝涨幅也近50%；每一轮的金融炒作潮中，总能瞥见新湖中宝的身影。然而，作为地产公司中的异数， 其财报仍然系于房地产业。新湖中宝2020年年报显示，房地产贡献了104亿主营收入，实现了41亿主营利润，利润比例贡献率达101.40%。也就是说，地产业务除外的其它业务为亏损。

   公允地评价，仅从财务数据看，新湖中宝的地产业务，其赚钱能力的确不俗。104亿营收贡献41亿利润，其毛利率高达40%。对比之下，即使万科这样赢利较强的龙头企业，其毛利率也不过29%。而市值相近的公司中，阳光城这样的中型房企，其毛利率仅为19%。

   作为一家中小型房企，新湖中宝究竟秀出了怎样的财技？

   大盘

   普陀区光复西路，苏州河蜿蜒而过，河流南北转东西流向之处，数十幢小高层静静矗立，这是内环大盘新湖明珠城。这个新湖中宝的旗舰楼盘，如同一枚浮标，记录下新湖在房地产开发领域的跌宕起伏。

   近20年前，当新湖控股集团董事长黄伟看上这片动迁地块时，这里并非上海传统观念上的高端住宅区，这个曾经被归类为“下只角”的区域，周边有各种汽配门店、工厂作坊林立。2004年底，新湖明珠城一期首推房源，当时毛坯房均价仅为6000元每平方米。十七年过去，当年的 “下只角”早已在城市建设中华丽蜕变，周边三甲医院、购物中心等生活配套一应俱全。链家数据显示，建于2005年的新湖明珠城一区二手房，最新成交均价已近12万元每平方米，涨幅约20倍。

   然而，新湖中宝在这个项目上的销售，刚翻开了新篇。2020年底，新湖明珠城三期项目姗姗来迟，一房一价表显示，当时认筹价格达到10.52万元每平方米。新湖中宝年报披露，项目实现销售收入近60亿元。新湖中宝财报也显示，在新湖明珠城项目上，土地储备仍有近20万平方米。尽管新湖明珠城的开发因动拆迁几经波折，也因拆迁成本上升而停滞，但全部动迁于2013年完成。

   无论是客观因素，还是主观意愿，显而易见的是，在地价、房价飞涨的进程中，新湖中宝最大限度地享受到了资产价格飙升的红利。

   类似的状况，在新湖旗下的青蓝国际等上海其它三个项目上也似曾相识。换句话说，新湖明珠城的开发，折射着这家公司在房地产开发领域的思路：捂地待涨。与大多数中小房企同一时期信奉的高周转、快速开发模式不同，新湖中宝有意无意间走出了一条类似港资开发商的发展道路，囤地以最大限度分享地价房价上升，这才是其毛利率秒杀一众大牌开发商的利器。

   但这种囤地思路也并非没有代价，资金链的考验首当其冲。新湖中宝曾因实控人股权频繁质押，被资本市场广泛关注。2019年5月，上海证券交易所曾发函问询新湖中宝，所涉15个问题中大多集中于资金链与主业可持续发展，其中特别提到新湖中宝房地产开发业务的存货中，位于杭州、衢州、苏州、上海等地多个在开发项目时长已超过十年。上交所要求新湖中宝说明上述项目开发进展缓慢的原因，公司后续对项目进展有无相应安排和调整。

   不过，尽管面临各种质疑，但坐拥核心地段优质地块，就是手握硬通货。对新湖中宝来说，没有什么资金问题，是一块优质土地的权益解决不了的。如果解决不了，就再来一块。

   仅在2020年，新湖中宝就涉及多次股权交易。《东地产财经周刊》(以下简称“东地产”)梳理发现，2020年4月19日，新湖中宝将上海中瀚置业有限公司35%股权、浙江启丰实业有限公司100%股权售予绿城，交易价款分别约为19亿元和3.79亿元。

   其中，海中瀚置业有限公司所持有的正是位于上海静安区的青蓝国际城项目二期。2020年4月26日，新湖中宝又以总价18.23亿元向绿城子公司转让其子公司股权及相应权利和权益，双方宣布将合作开发启东“海上明珠城”项目。

   2020年11月11日，新湖中宝再度发布两条股权转让及项目开发合作协议书的公告。公告披露，公司拟将旗下浙江启辉实业有限公司35%股权及浙江启隆实业有限公司50%股权转让予融创中国控股有限公司，总交易价款达到49.44亿元。

   正是一系列操作，让新湖中宝财务回到稳健，以房地产融资的三道红线衡量，其全部财务指标为绿色，这是官方标准中最为健康的一档。

   然而，如果仅仅是类似港资的捂地思路，也并不足以支撑起资本市场对公司高于平均水平的估值。新湖中宝股价坚挺的背后，是其时常追逐风口的多元化战略。

   多元

   在地产主业之外，新湖中宝对多元化投资可谓不遗余力。

   在金融服务领域，新湖中宝展现出全局思路，其布局有券商领域的湘财股份、期货领域的新湖期货、保险领域的阳光保险集团。这些传统金融概念，每次适逢金融股被炒作，新湖中宝总能搭上一波。不过，眼下的传统金融似乎不受待见，近期湘财股份被热炒，但持股不菲的新湖中宝股价却波澜不惊。

   传统金融概念外，新湖中宝还在区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等领域有广泛布局。其投资名单中，亦不乏独角兽或准独角兽企业，如趣链科技、邦盛科技、宏华数码、晶晨股份、蕙新医疗等。对于其投资布局思路，用其官方说法，是构建双向赋能的金融服务和金融科技生态圈。

   这些广泛前沿的布局，让新湖中宝拥有了诸多的投资题材。当市场追捧某个投资主题时，新湖中宝就会涨上一波。最为典型的是2019年10月底，区块链概念受到广泛热炒，由于布局有区块链企业趣链科技，公司股价连续拉出五个涨停板，区间最大涨幅逾80%，而同期上证指数为横向整理，区间波动几无变化。

   但追逐风口，代价同样不菲。2018年5月底，新湖中宝发布公告，拟斥资约12.3亿元受让及增资趣链科技。增资完成后，新湖中宝间接持有趣链科技注册资本的49%。上交所随即发函问询：公司为何以15亿估值，追逐一家1个月前估值仅5亿，且营收不足200万、净利润亏损达1500万元的企业？不过，如果以5个月以后，新湖中宝因区块链而出现股价暴涨来看，这笔投资似乎确是前瞻布局。但概念炒作，来得快去得也快。在此之后，大涨的股价走上漫漫回归路，如今已基本上回到上涨前起点。

   根据新湖中宝年报披露：公司投资了大量具有国产自主可控技术的高科技企业，区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等板块已基本成型，已经或拟将陆续上市，具有很大的升值空间。的确，可以肯定的是，未来市场如果再度热炒某个细分领域，而恰好新湖中宝又布局其中，又或者某个投资企业出圈，其股价仍将再度吸引市场目光，从而得到新一轮的市值上涨。

   但炒作的潮水退去之后呢？这是投资题材无法回答的问题。

   隐忧

   在温州首富的变迁中，可以看到时代变迁下的财富创造，也可以对比出新湖中宝想再上一个台阶所面临的隐忧。

   新湖集团创始人黄伟曾多次蝉联温州首富，但如今已很难再重回榜首。

   《2020胡润百富榜》中，新湖集团的“黄伟、李萍夫妇”以320亿财富，名列中国富豪第149名，在温州商人中排名第二。排名第一位的是药明康德创始人李革、赵宁夫妇，其身家为490亿元，位于榜单87位。

   时至今日如果再做一份榜单，温州首富与榜眼的距离将被彻底拉开，因为药明康德最新市值已接近5000亿元，近一年的股价涨幅已超过100%。而药明康德是一家专注于医药创新平台的公司，在细分领域已做到全球第一，公司没有与医药创新无关的其它多元化业务。

   新温州首富诠释了专注才能成就巨头。与之相比，通过撒胡椒面似的广泛投资，让新湖中宝拥有了诸多光鲜靓丽的投资主题，也让企业时不时因主题炒作而出现一波波暴涨。但如果一家企业，其主营业务缺乏市场认同度，暴涨股价的回归终究是常态。在新经济环境中，毕其功于一役的专注，才能够打造出细分领域的头部企业，从而实现赢家通吃的规模化增长。

   此外，过分地关注股价，也会适得其反。

   翻阅新湖中宝的公司财报，在其文字描述部分，无论是投资公司的增值潜力，还是金融股权的百亿市值，字里行间，隐隐透着公司对自身股价的在意。在意市值当然没有错，但对股价的过分关注，可能让企业过度专注于短期行为，过度追逐风口，会分散企业长期发展战略的精力。1994年，通过开眼镜店、炒股票、期货而积累起丰厚资本的温州人黄伟创办了新湖集团。此后，通过一系列的资本运作，新湖中宝成为一家地产加金融的上市公司。历经多年的发展，这家公司已形成鲜明特色——对股价较一般地产公司更为重视。

   有关重视股票市值的叙事，通用电气提供了一个典型案例。上世纪80、90年代，在传奇职业经理人杰克韦尔奇经营下，通用电气股票涨幅高达30多倍。2000年极盛时期，通用电气总市值高达5000亿美金，但如今市值仅千亿出头，股价缩水近80%；而其间，美国主要股指的涨幅超过3倍。如今，美国社会对杰克韦尔奇的评价已两极分化，认同者称其为经营之神，但不认同者称其祸害企业。其中值得反思的是，以股价表现为导向，对股东利益最大化的追求，让通用电气丧失了通过早期研发和布局实现迭代的机会。

   时至今日，尽管股价相对坚挺，但新湖中宝仍需回答的资本市场的疑虑：公司主营业务的可持续性如何，新业务何时能撑起半壁江山？

   如果时光可以倒流，不妨大胆假设，新湖中宝在房地产开发早期通过较高周转，实现规模化扩张成为第一梯队的龙头房企；又或者，成为全牌照的金控公司；或者再进一步，在金融服务领域深耕，成为头部互联网券商……无论是哪个类别，都意味着企业的千亿级市值。这或许是另一个新湖中宝的故事。

  

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